Commissioni di manutenzione delle aree comuni in leasing commerciale

Quando noleggi uno spazio commerciale, paghi più della semplice metratura che occuperai. In molti contratti di locazione commerciale , e in particolare nei contratti di locazione di spazi commerciali e industriali , le tasse extra sono spesso indicate come commissioni per la manutenzione di aree comuni (CAM). In spazi non industriali, potresti sentire questa spesa denominata " Fattore di carico ", che include le commissioni CAM.

Esistono due calcoli di base per le tariffe CAM: commissioni CAM variabili, in cui l'importo che un inquilino è tenuto a contribuire aumenta in base a una serie di fattori; e commissioni CAM flat in cui le commissioni sono un importo fisso.

Le tasse CAM possono essere pagate mensilmente, trimestralmente, ogni anno o anche caricate di tanto in tanto in quanto sono richieste importanti riparazioni all'edificio o all'intero parco commerciale / industriale.

Le tariffe CAM possono aumentare a un tasso diverso rispetto al tasso di leasing mensile in quanto tendono a essere più variabili. Quindi è anche importante che il differenziale di leasing tra le tariffe CAM "variabile" e "fissa" e includa una sorta di cap, o, al massimo, le tariffe CAM possano essere aumentate ogni anno. Questo tasso di aumento dovrebbe essere una considerazione separata da quanto l'affitto base aumenta ogni anno.

La maggior parte delle definizioni delle tariffe CAM sono ingannevoli e troppo strette

Esistono molte definizioni online delle tariffe CAM che definiscono le tariffe CAM come inquilino che condivide una parte dei costi diretti per il mantenimento di aree comuni molto specifiche. Queste definizioni troppo semplificate non sono del tutto accurate e un proprietario può includere molti costi indiretti come tasse CAM che non sono così ovvi.

Questa pratica è stata oggetto di accesi dibattiti tra i professionisti del settore sul fatto che ciò sia etico o addirittura legale. In breve, non dovresti mai firmare un contratto di locazione senza capire quali tasse CAM coprano nel tuo esclusivo contratto di locazione commerciale .

Lo scopo delle tariffe CAM: a cosa servono le tariffe CAM?

Le commissioni CAM e Load Factor hanno lo stesso scopo di base: richiedere agli inquilini di coprire le spese dirette del proprietario per "aree comuni". Le aree comuni possono comprendere sia interni (corridoi, ascensori, ingressi, bagni pubblici, ecc.) Che esterni (parcheggi, aree verdi, ecc.).

Assicurati di aver elencato nel contratto di locazione esattamente quali saranno le tue tasse CAM, quanto spesso devono essere pagate e quanto possono essere aumentate ogni anno. Se vi verrà richiesto di aiutare con il costo di importanti lavori di ristrutturazione come il parcheggio ripavimentare, o qualsiasi tipo di riparazioni strutturali farlo per iscritto. Avere la lista dei padroni di casa quando queste riparazioni sono state fatte l'ultima volta e quando sono programmate o previste per il futuro.

Non tutti i locatori necessiteranno di affittuari per sostenere spese come coperture, manutenzione del parcheggio e riparazioni strutturali e non esiste uno "standard" che si applica ai contratti di locazione quindi non fare affidamento semplicemente sul vedere "commissioni CAM" nel contratto di locazione - assicurati che CAM le tasse sono spiegate.

Un proprietario può includere una vasta gamma di spese semplicemente elencate come "Commissioni CAM" o "Commissioni amministrative" sulla base del fatto che si tratta di spese che il proprietario paga per il beneficio di tutti gli inquilini. Se le tasse CAM non sono chiaramente elencate o spiegate in un contratto di locazione, assicurati di chiedere specificamente se stai pagando uno dei seguenti:

Perché è importante capire esattamente quali tariffe CAM sono elencate nel tuo contratto di locazione commerciale

Nel 1989 ho affittato uno spazio industriale per aprire una partita di artigianato e un negozio di hobby. Il parco sembrava in buone condizioni e il proprietario era un amico di famiglia e tagliava l'affitto di un terzo come cortesia. Questo è stato il primo contratto di locazione industriale che avevo firmato e non apprezzavo appieno il potere delle tariffe CAM. In altre parole, ho firmato un documento legale vincolante senza la minima idea di cosa stavo firmando.

Non sapevo cosa fosse un Triple Net Lease, solo che dovevo evitare di firmarne uno. Ho chiesto al padrone di casa che tipo di contratto di locazione stavo per firmare e mai sentito il termine "Tripla rete". Invece, mi è stato detto che il mio contratto di locazione aveva tasse CAM e amministrative. Quello che non mi resi conto al momento era che le spese amministrative includevano tasse, assicurazione e tutta una serie di altri costi molto costosi.

Solo un mese dopo l'affitto, il proprietario del parco iniziò vasti lavori di ristrutturazione del parco, tra cui la riprogettazione delle unità anteriori per apparire più simile allo spazio di vendita. I segni furono cambiati, l'edificio fu ridipinto e alcuni cambiamenti strutturali furono fatti sulla facciata del parco industriale.

Il conto è stato diviso tra tutti gli inquilini, e sebbene avessi un'unità molto piccola, sono rimasto bloccato con una fattura da $ 5.000 - la mia parte degli aggiornamenti del parco, anche se la mia unità era dalla parte e in alcun modo beneficiato direttamente da nessuno dei miglioramenti . Altri inquilini sono stati colpiti con circa $ 20.000 in spese di ristrutturazione. Se avessi letto il contratto di locazione con più attenzione, avrei saputo abbastanza per chiederti se nel prossimo futuro fossero previsti degli aggiornamenti e vedere che quello che pensavo fosse un semplice leasing , era in realtà un Triple Net Lease in incognito.

Riepilogo delle tariffe CAM